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物業常見糾紛處理方法 2019/5/8 10:09:13

Q:物業服務合同終止后,物業服務企業繼續對小區進行物業管理的,物業服務企業是否可以向業主收取物業服務費?

A:分兩種情況:

①物業服務合同到期后,如業主大會尚未選定新的物業服務企業提供物業服務,原物業服務企業繼續提供服務的,則構成事實上的物業服務合同關系,物業服務企業可參照原物業服務合同的約定向業主主張物業服務費。

②如出現《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條“物業服務合同的權利義務終止后,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,人民法院不予支持。”所規定的情形,亦即物業服務企業無理拒不退場,則應認定物業服務合同權利義務業已終止,物業服務企業主張合同終止后物業服務費的,不予支持。

Q:業主或物業使用人房屋財產被盜,能否成為拒繳物業服務費的抗辯理由?

A:原則上只要物業服務企業按物業服務合同提供了服務,業主或物業使用人就應按時繳納物業服務費,至于其財產被盜,屬另一法律關系,可另行起訴。

如業主或物業使用人認為物業服務企業未盡到管理義務而導致其財產被盜的,法院應審查物業服務企業是否存在管理瑕疵,可以根據瑕疵大小程度扣減部分物業服務費或免除違約金。

 Q:欠繳物業服務費的違約金應如何確定?

A:物業服務費的違約金原則上依照合同的約定,但有以下三種情況例外

①合同未約定違約金計算標準的,參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條的規定,物業服務企業可以主張自應繳納之日起按年利率6%計算違約金;

②如合同約定的違約金標準過高,則參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條的規定,將欠繳物業服務費的違約金調整為年利率24%;

③如法院經審查認為物業服務企業在提供物業服務的過程中存在瑕疵,則有可能綜合過錯程度、合同履行情況等對違約金予以減免。

Q:物業服務企業能否主張水電費的違約金?

A:分兩種情況:

①水電費的違約金在物業服務合同中有約定的從約定,如業主抗辯約定的違約金標準過高或法院經審查認為合同約定的違約金標準過高,則可參照《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規定,調整至年利率24%;

②水電費的違約金物業服務合同沒有約定的,物業服務企業無權要求業主支付。

Q:小區車輛丟失,物業服務企業是否需要承擔責任?

A:對于該種類型,業主與物業服務企業之間形成哪一種法律關系,應如何適用法律處理,《廣東省高級人民法院關于審理住宅物業服務糾紛案件若干問題的指導意見》第18條已作出明確規定,具體內容如下:

①物業服務企業對業主或物業使用人的專用停車位或者停放在住宅小區的其他車輛收取物業費或者保管費,如發生車輛毀損、丟失的,按照《合同法》第三百七十四條關于有償保管合同的規定處理。

②物業服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用,但采取發卡、登記等管理措施的,應當認定形成無償保管合同關系,如發生車輛毀損、丟失的,按照《合同法》第三百七十四條關于無償保管合同的規定處理。

③物業服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用,也沒有采取發卡、登記等管理措施的,如果發生車輛毀損、丟失的,應根據物業服務企業是否盡到安全保障義務及其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的大小。

④車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯的,可減輕或免除物業服務企業的賠償責任。

Q:業主或物業使用人房屋財產被盜,物業服務企業是否需要承擔責任?

A:對于該類型案件,應考慮物業服務企業是否盡到安全保障義務,根據其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的比例如何。首先,應審查物業服務合同中約定物業服務企業應如何履行安全保障義務及應采取何種措施。

其次,審查在業主財物失竊期間,物業服務企業是否盡到安全保障義務。這主要根據小區內的安全監控系統是否運作正常,安保人員是否巡邏到位,安保人員有否按照制度規定對小區出入人員進行登記或者實行刷卡出入等進行確定。若經審查,能確定物業服務企業確實沒有盡到安全保障義務的,則應按照過錯程度對業主的財物損失承擔一定的賠償責任。

同時,還應注意審查業主自身對財物損失有否過錯,若有過錯,還應減輕物業服務企業的責任。

在該類型案件中,還有一個問題就是如何認定業主的財物損失范圍。一般情況下,業主較難提供充足的證據證明被盜的財物具體有哪些,但其財產損失客觀存在,故從公平的角度考慮,可以憑業主在公安機關報案筆錄中所陳述的財物情況作為參考,結合業主提供的購物憑證上的物品價格,以及業主的職業、月收入情況,綜合日常生活經驗判斷其有無可能在家中存放如此數量的財物,最終合理酌定其損失數額。

Q:物業服務企業能否因業主欠費而擅自停水停電,停止小區的公共服務?

A:不可以。

基于小區公共利益保護考慮,物業服務企業不能因業主欠費而擅自停水、斷電或停止小區公共服務。物業服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合同,供水供電合同的相對方是供水供電公司,根據合同權利義務一致原則,享有停水停電權利的是供水供電公司,而不是物業服務企業。業主拖欠物業服務費,物業服務企業可以通過訴訟等方式進行催收,但不得擅自采取停水、停電等措施,因此造成業主損害的,業主可以請求物業服務企業停止侵害、賠償損失。

Q:對于開發商作出的“贈送物業服務費”的承諾,其效力如何認定?

A:一般情況下,對于開發商承諾免收買受人物業服務費的主張應當視為無效。在業主辦理入住后,其作為小區的業主,就應當向物業服務企業繳納物業服務費。除非經過前期物業服務企業的書面授權或物業服務企業對承諾進行追認,否則開發商無權代前期物業服務企業作出承諾免除買受人物業服務費。

前期物業服務費的免除只有同時具備以下兩個條件才有可能有效:

第一,開發商與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同,在合同中明確約定了由開發商向前期物業服務企業交納購買其房屋的部分或全部買受人的前期物業服務費或免除業主交納物業服務費的承諾。

第二,商品房預售合同中建設單位承諾業主的前期物業服務費以及入住后部分時間段內的物業服務費全部由建設單位代為交納,并就建設單位違反此項承諾的違約責任作出明確約定,而且必須將前期物業服務合同作為商品房預售合同的附件。

在這兩個條件下,開發商承諾其承擔業主入住之后的部分物業服務費,并且物業服務企業也以簽訂的物業服務合同的內容表示同意,業主才能享有贈送的物業服務費。

Q:開發商作出的關于贈送面積免物業服務費的承諾,其效力如何認定?

A:物業管理與房屋買賣是兩個獨立的法律關系。一般贈送房屋的建筑面積往往發生在開發商售房的過程中,這是開發商對自己的權利處分,其有權贈送銷售面積。

但是,對于物業管理是物業服務企業與業主之間形成的物業服務合同關系。物業服務費是對小區公共部位進行管理的消耗,該費用主要是根據買受人取得的產權證上核準的建筑面積來收取。如果開發商在買受人辦理產權證時沒有將所贈送的面積進行專門的說明,那么在收取物業服務費時,應當按照產權證上載明的建筑面積收取,并不像開發商承諾的那樣可以免收部分面積的服務費,開發商也無權處分物業服務企業的權利。

Q:業主在收樓后能否以房屋存在質量問題為由拒絕支付物業服務費?

A:不能。房屋質量問題屬于業主與開發商的房屋買賣合同履行過程中產生的法律問題,而物業服務費發生在業主與物業服務企業的物業服務合同關系中,兩者屬于不同的法律關系,業主不得以房屋質量問題對抗其根據物業服務合同應給付的物業服務費。

物業服務企業一般是對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、安保、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理,業主或實際使用人在無有效證據證明因物業服務企業對上述部位、項目管理不善導致其私有房屋受損的情形下,不能以房屋質量問題對抗其支付物業服務費的合同義務。

Q:空置物業是否需要交納物業服務費?

A:空置物業是否需要交納物業服務費首先應審查空置物業是否已經辦理收樓手續或根據《商品房買賣合同》的約定是否屬于視為已經收樓的情形。

如已經收樓,根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條的規定,物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

如非因業主原因導致未能收樓,則業主與物業服務企業的物業服務合同關系尚未成立,物業服務企業無權主張收取物業服務費。

 

 


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